あなたの古家  
もう誰も住まない・・・
と思ってませんか?
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  • 空き家
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誰も住まないと思っていた家が・・・
あんなにボロボロだったのに・・・
入居が決まったんです!
大家(オーナー)になったんです!

どういうこと??

知識も経験もないし・・・
どうしていいかわからないし・・・
ウチは“古民家”とかじゃなくて、ただの古い家なんだけど・・・
そもそも面倒くさいことはやりたくな~い!

お任せください!

担当:田中 康平
担当:田中 康平
近年、古家をお持ちで、手付かずでそのままになっているとおっしゃる方から、お問い合わせをいただくことが増えてきました。
実際に現場に出向いてみますと、そのほとんどがリフォームすれば、まだ住める物件ばかりでした。
当社では、早くから「古民家再生プロジェクト」を立ち上げ、多くのリフォームや賃貸経営、賃貸管理を行って参りました。
豊富な経験を元に、少しでも多くの方にご満足いただけるよう努力して参ります。
考えてみてください。
まだ住めるのに! まだ使えるのに! まだお金を生むのに! もったいない!と思いませんか?
もちろん、賃貸や売却などされたくなければご自身がお住まいになってもいいんです。
是非ご相談ください。

・・・・
戸建賃貸には高い需要があります!

古家に限った話ではないですが、戸建賃貸はマンションなどに比べとても人気があります。
国土交通省が発表する土地白書の中に「土地問題に関する国民の意識調査」として毎年、「望ましい住宅形態は?」という設問があります。 一戸建てかマンションを選択する質問になっていますが、意外なことに大都市圏に居住する人もマンションを選ぶ人は2割程度で、7割程度の人が一戸建てを選択しています。
戸建賃貸は、とても需要があるにも関わらず供給率が低く、希少価値のある賃貸形態です!
戸建賃貸が人気の主な理由としては以下のような点が挙げられます。

■ペット飼育や庭を活用したい

賃貸マンションやアパートでは、なかなか叶わないのがペットの飼育です。 マンションやアパートでも、ペット可の物件はたくさんありますが、ペットの鳴き声など騒音問題やニオイや毛や糞尿などの問題から、飼育数を制限されたり、小型のペットのみ可という物件がほとんどです。 飼育に関する規約が厳しいために、やはり戸建住宅で自由に気兼ねなくペットを買いたいという借主が多いわけです。 しかも、戸建ならではの庭がついている物件なら、ガーデニングや庭での作業や庭遊びといったことも自由にできるので、マンションやアパートにはないメリットになっています。 マンションのバルコニーでは、避難経路という安全面や、虫やニオイといった衛生面からも、ガーデニングのような行為を禁止している物件が多いのが現状ですから、戸建て賃貸の需要が高くなっています。

■駐車場問題

戸建て賃貸を選ぶ人の中には、駐車場付きの物件を探している借主も多いです。 なぜなら、賃貸マンションなどの場合、車庫代は家賃と別途必要になってきますし、仮に車庫付き物件があっても、全世帯ブラジャーの車庫が確保されていない物件の場合は、空きがなければ他の場所に駐車場を借りなければならないからです。 車庫付きの戸建て賃貸ならば、駐車場代は無料である場合がほとんどで、しかもドアトゥドアで車庫があるので、雨でも濡れずに車に乗れたり、大きな荷物を抱えて積み下ろしするのも、マンションのように部屋まで距離があったり、階段やエレベーターがあったりといった面倒がないため、とても利便性が高いことが、戸建のメリットであるわけです。

■小さな子どもがいる場合

小さな子どもがいる家庭が気にするのは、やはり近隣への騒音問題ですから、なるべく迷惑にならずに子どもを伸び伸びと育てたいと考えた場合には、戸建住宅が最良なのです。 子どもが小さいうちは、駅前などの便利な立地よりも、暮らしやすさを優先に考える傾向があるので、静かな住宅街に居を構えて、落ち着いた暮らしを望む人が多いのです。 繁華街に近い便利な立地より、周りに子持ち世帯が多い地域の方が、子どもにとっても暮らしやすくて良い環境と言えますから、立地条件が悪くなりがちな戸建て賃貸でも、ファミリー層には需要が高いわけです。 特に、様々な土地に移り住むことが多い転勤族などは、目の肥えた借主であるだけでなく、会社からの住宅補助金が出る場合がほとんどなので、賃料を出し惜しみせずにより良い物件を選ぶことができるため、設備と環境の良い戸建て賃貸を選ぶことが多いのです。

今や人気の古家

古家(空き家)は、他人事ではない社会問題となっているのはご存知かと思います。
「思い出のつまった家なので売りたくない」
「実家が、両親亡きあと空き家のまま……」
などの理由により空家は今、増加の一途をたどっています。
そんな中、逆に古家には大きな需要があり、若い人や外国人の間で人気が高まってきています。
サッシではない窓、最近の家では見かけないネジ締り錠など、古いと思わせる物が、かえって新しく斬新なデザインと捉え、強く魅力を感じるようです。
建物の雰囲気はそのままに、傷んだ部分だけを直して、丈夫な家にして住みたいという人も多いようです。ですから、古家は不動産としても価値があり、人気のある物件とも言えるわけです。
また、近年のインバウンド(外国人が訪れてくる旅行)ブームにより、古家はインバウンドの目玉となっているといってもよいでしょう。

古家を再生する

使われなくなった「古家」を買い取り、古家の雰囲気を残したリフォームを行ったうえで賃貸したり、民宿や一時滞在施設などに利用する活用方法が多く行われるようになってきました。
古家で特に日本古来からの在来工法で良い材料が使われている建物は、現在築100年以上経っている建築物でもまだまだ使用できるものが多く存在します。
そのような建築物は壁、屋根、基礎などは取り替えや補強が必要であっても、柱、梁などの骨組はそのまま使用可能な物件が多くあります。
古家再生とは、場所を移動せずに今建っている場所で古民家をリフォームすることです。

■古家リフォームのメリット

  • 部材の強度
    研究結果によると、樹齢100年のヒノキの強度は、200年~300年は変わらないといわれ、強度が落ちるのは800年~1200年といわれています。またケヤキでも強度が落ちるのは800年あたりからといわれています。
  • 環境にいい素材
    シックハウスやアトピーの原因物質を含む新建材が使われていないため健康住宅といえます。また、柱や梁などの部材は再使用できるので、資源保護につながります。
  • 独自のデザイン
    年代を感じさせる古民家の柱や梁を住宅建築に効果的に取り入れることで、オンリーワンの住宅を建てることができます。
  • 希少性
    古家で使われているような太い柱や梁を、同様の太さの新木材で入手するには相当な費用がかかります。そもそも手に入らないケースも考えられます。
  • 税の軽減が受けられる
    築後の年数が経っているため、固定資産税が軽減されます。

リフォーム・修繕・対策

■築古物件につきもののいくつかの十分な対策が必要です。

  1. 耐震
    大多数の古民家というものは大地震に対する対応はされておりません。そのため「基礎」に対する考え方が現在とは違います。
    現在では建築物の基礎として鉄筋コンクリート製の物が使われており、建物と基礎は金物などで強固に緊結することになっております。
    しかし古民家などでは束石という土台の役目をする石の上に、建物を載せているだけの物件が大多数です。こういった建物は大地震が発生すると束石から建物が落ちてしまい、最悪建物が転倒し倒壊に至るリスクが非常に高いのです。
    古民家をリノベーションする場合にはまず基礎の問題を解決して、大きなリスクは取り払うための対策工事は必要でしょう。
  2. 腐食・傷み
    実際にリノベーションを始めたら床下が腐っていたとか、柱に亀裂が入っていたという不具合が見つかることも珍しくないでしょう。
    古いもので100年以上経過している物件もありますし、経年による不具合はあって当然といった想定は必要かと思います。
    ただ、不具合が見つかっても木造建築物であれば何らかの修繕で対応できます。RC造や鉄骨造に比べれば容易に安価で修繕できるでしょう。
  3. 火災対策
    最近では一般住宅でも火災報知器の設置が義務付けられております。
    木造古民家になると特に火災が発生しやすく、また火災が発生した場合大きな災害になる可能性が高いです。
    スプリンクラーの設置までは難しいでしょうが、各所に消火器を置く位の対応はしても良いのではないでしょうか。
    • 何の為にリフォームしますか?
    • リフォーム費用はいくらかけますか?
    • どんな仕上がりにしますか?
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賃貸物件として貸す

■サブリース

サブリース 通常の賃貸経営では、物件所有者である大家が入居者と賃貸借契約を結び、家賃を収入源として物件費用を回収します。
自分で経営しているので、家賃収入はすべて自分に入ります。
それ以外にも、「サブリース」という仕組みを利用すると、経営者としてすることがなくなります。
物件所有者はサブリース会社(不動産会社)に建物を一括で借り上げてもらい、サブリース会社から一定の賃料を得ます。
多くの場合、所有者は、不動産会社に貸し出すことで経営を丸投げして、入居者の有無に関係なく、不動産会社からの家賃が保証されます。
入居者が支払う家賃よりも当然に安くなりますが、入居率に左右されません。
このように、自分の物件を使って賃貸経営してもらい、家賃保証の形で安定収入を得る運用方法がサブリースというわけです。

■サブリースのメリットとデメリット

サブリースのメリットは、物件所有者のリスクが大きく軽減される点ですが、「家賃収入が最大化できない」「入居者を選ぶことができない」などのデメリットもあります。

■その他のサービス

賃貸経営では一部の業務を委託するサービスが他にも存在します。

  • 管理委託
    管理委託料を支払い、管理業務(入居者管理や賃料回収など)を委託します。
    賃貸経営で最も手間がかかるのは管理業務で、管理委託をする経営者は多いです。
  • 滞納保証
    保証料を支払うことで、家賃の滞納時に保証会社から家賃を支払ってもらいます。
    ただし、入居者に保証人を不要として、入居者負担で保証契約を結んでもらう形態が多く、大家側で滞納保証を利用することはそれほど多くありません。
  • 空室保証
    一定の家賃収入を下回ったときに、不足分を保証会社に支払ってもらうか、空室時の家賃を一定の免責期間経過後に支払ってもらうものです。
    空室での収入低下を防ぐ目的で、保証料による保険のような存在です。

これらの外部委託サービスを比較すると次のようになります。

なるほど
サブリース 管理委託 滞納保証 空室保証
家賃からの費用 20%前後 5%程度 5%程度 15%前後
敷金・礼金等 サブリース会社 大家 大家 大家
空室時 保証あり 保証なし 保証なし 保証あり
滞納時 保証あり 保証なし 保証あり 保証なし
契約期間 2年~長期間 通常2年 通常2年 2年~長期間
入居者との契約 サブリース会社 大家 大家 大家
入居者管理 サブリース会社 管理会社 大家※ 大家※
 ※管理委託の一環として行われる場合は管理会社

外部委託は、賃貸経営に対する考え方や費用対効果など、経営判断になるので正解はないのですが、お金を出してでも人に頼みたい(自分ではしたくない・できない)サービスを選択して、一部分を委託することが多いです。
    • ご自身で管理する?
    • 管理を外部委託する?
    • とりあえず相談する!
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宿泊施設として貸す

■住宅宿泊事業法(民泊新法)

※写真はイメージです。

さまざまなメディアが民泊についてとりあげられていますので、ご興味のある方も多いかと思います。
特に外国人観光客の増加に伴う影響が大きいことはご存知かと思います。
こうした外国人観光客の増加などによる宿泊施設の不足、人口減による空き家問題、更にはインターネットという当時はなかったインフラを使った新しいビジネスモデルの出現で、旅館業法の改正だけでの対応が困難になってきました。
そこで、新たに「民泊」という営業形態の宿泊提供に関する法律住宅宿泊事業法が2017年6月9日に成立しました。

これまでマンションや住宅などの空き部屋に外国人旅行者などをAirbnbなどのインターネットサービスを使って宿泊させるには、旅館業法による簡易宿泊所の営業許可を取得する必要がありました。
しかし、これがすごく費用もかかるし、そもそもどうやっても許可を取るのが無理なパターンがほとんどでした。

それが今回の民泊新法の成立によって合法的にかなり簡易に(これまでの旅館業の営業許可の取得に比べたら)空き部屋を外国人含めた旅行者に貸し出すことができるようになりました。

今回の法律の制定によって180日以内の営業に関しては住宅としての用途のまま、宿泊料を徴収することができることになりました。

2018年6月15日に施行されます。(住宅宿泊事業法案

当社では、ウィークリーマンションや一棟貸し施設など、
大阪を始め、北海道から沖縄まで運営しています。
お気軽にご相談ください。
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リフォーム・リノベーション実例

現地調査に無料で伺います。
無料対象エリアは、大阪府及びその周辺となります。
事前にメールまたはお電話にてご相談ください。
現地調査は可能な限り同行をお願いいたします。
交通費以外の経費が発生する場合、また高度な知識を要する専門的なご相談については、コンサルティング料をいただく場合がございますが、あらかじめご相談させていただきます。

古民家と古家の違いとは?

英語ではどちらもold houseですが、違いはあるのでしょうか?
古民家とは どの時代に建てられたものか、あるいは建造され何年を経たものを指すかの定義はありませんが、通常は戦前以前のもの、特に大正以前のものをさす場合が多いようです。また、その建築方式が釘などを使わない伝統的軸組工法で建てられた建物を特定することが多いです。
古家とは 古民家に該当しないのが古家。
 

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