大阪・三重で不動産を貸す｜空き不動産を有効活用　Produced by ホウコウ産業

空き家の再生

■リノベーションで物件の価値を上げる

以前は高く部屋を貸すことを目的としたリフォームをすることがよくありました。本来12万円程度で貸す物件を、リフォームを施すことによって物件の価値を上げ、相場以上の賃料で借りてもらおうというものです。
確かにそれが効果を示していた時期もありました。しかし残念ながら今はそう簡単ではありません。「リフォームをしたから高く貸せる」という訳ではないのです。
このようにリフォーム、リノベーションされたお部屋は、周辺の似たような物件に比べて決して高くなければ、通常の物件より「お得感」が出ます。他の競合物件にはないバリュー感（割安感）を与えることで選ばれるようになるのです。
つまり何よりの効果は、「競合物件に競り勝つための効果」「どんぐりの背比べから抜け出す効果」です。

■スーパー営業マンの幻想

相場の価格で物件情報を流しておけば、いずれ決まっていたような時代ではありません。相場内で情報を出しておくのは今や最低限必要なことです。それに加えてその他大勢から選ばれるための細工をしていかないと、いつまでたっても入居者は決まりません。
しかしオーナーさんの中には、「なかなか借り手が付かないのは、管理会社や担当している営業マンのセールストーク、営業が下手だからだ！」と思っている人がいるのです。そのように考えている人は、スーパー営業マンを探し求めて、色々な不動産会社に声をかけることになりますが、こうした行為は近年では全く意味がありません。
残念ながら営業マンの口先だけでどうにかなった時代ではないのです。物件情報はいまや不動産会社だけが扱うものではありません。消費者は不動産会社と同じレベルの情報を知ることが出来るため、もはや情報格差はありません。
「あなたにはこの物件しかありませんよ！」といった、情報を独占していたからこそ通用した、昔ながらのこうしたセールストークは通用しなくなりました。物件の置かれた状況をはっきりと認識し、消費者に選ばれるための提案・差別化をどれだけ出来るのか？それが今後ご自身の資産を任せるに足る、不動産管理会社を選ぶ上での何より大切なことです。

■募集賃料を下げる

部屋をリフォーム・リノベーションすることによって、バリューアップをはかろうと思ってもそんな予算はない、もしくはかけたくない、そういう方はたくさんいらっしゃいます。そうなると募集賃料を下げてバリュー感を出すことも考えましょう。
今の消費者は実際にお部屋を見る前に、インターネットなどで物件を吟味、取捨選択し、厳選して絞り込んでから最終的に内見するという行動を取る人が大多数です。
インターネットの賃貸物件サイトで希望の条件を打ち込めば、それに該当する物件が自宅にいながらにして確認することが出来ます。
一昔前のようにやみくもに不動産会社を歩き回ったりするような非効率なことはしません（一部例外はあります）。どれほど良い物件だったとしても、他の物件に埋もれてしまっていたら意味がありません｡
「ちょっと高いけど、実際に中を見てもらったら良さが分かるから」と、考えるオーナーさんもいます。しかし現在の賃貸市場では「中を見てもらう」ことがなにより重要で大変です。部屋を見てもらう前に、良さが伝わらないと実際に内見にも来てくれないのです。
「まず選んでもらうためにはどうしたらいいか？」
「競合物件よりも目立つためにはどうしたらいいのか？」
こうした部分を徹底的に考えていかないと、いくら自信があるお部屋だったとしても、いつまでたっても「隠れた宝物」でしかありません｡
その最初のとっかかり、「実際に部屋を見てもらうため」に一番効力を発揮するのが、当たり前のようですが、やはり賃料の値下げです。例えば、同じタイプの物件が16万円台で並んでいるなかで、自分の物件だけ15万円台で載っていたら、それだけで他の競合物件よりも目立ちます。 16万円台で勝負していた物件が下の層、15万円台に落としてきたのだから当然です。その結果、多くの人の目に触れることになり、やがて部屋を見に来てもらい成約に至る機会も増えるのです。
しかし、オーナーさんの中には、抜群のセールストークをもって相場以上で入居者を決めてくれる、「やり手営業マン」「スーパー営業マン」という存在に幻想を描いている人が多くいます。

■ 「シェアハウス」という選択肢

私たちが進めているのが「中古住宅再生事業」です。
その一例として中古住宅を「シェアハウス」という選択です。
町の活性化、地球温暖化対策（Co2 削減）に貢献できるご提案をさせて頂きます。

>>シェアハウス紹介

土地を有効活用する。

■土地の有効活用方法いろいろ

「土地の有効活用」といっても様々な活用方法があります。
「賃貸住宅を建てる」
「駐車場にする」
「トランクルームを建てる」
「地貸し」
「建て貸し」等々。
その中でも最も多いのが「賃貸住宅を建てる」ではないでしょうか。

■借り手を見つける

しかし、建てれば良いというものではありません。時代にマッチし、付加価値のある建物にしないと今の時代は借り手が付くのが難しいでしょう。税金対策（相続税・固定資産税）には有効かと思いますが、賃貸住宅を建てるならば借り手を見つけなければなりません。

エアビーアンドビー
Airbnbという選択。

「Airbnb（エアビーアンドビー）」というサイトをご存知でしょうか。自宅の空室に、有料で宿泊希望者と、宿泊先提供者を結びつけるサイトで、世界190カ国以上で使用することができ、安価に通常宿泊することのできないような場所に泊まることができる。今や、世界中のバックパッカーから絶大な支持を集めるサイトです。

サイト上には、様々な部屋が登録されており、宿泊したい物件が見つかったら持ち主に連絡をとり、合意したら予約が成立する。場合によっては、ホームステイのような体裁をとる宿泊先もあり、貴重な体験をすることができることも人気の秘密です。 2014年に、Airbnbの日本語版もオープン。 2020年のオリンピックを控え、今後バックパッカーの利用者がますます増えるだろう。だが現在、日本の旅館業法では、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」をホテルや旅館として規制しており、一般の住宅において旅館業の認可を取得するのは実際には困難。また、食事提供時には、保健衛生法によって規制されています。

「Yahoo！トラベル軽井沢の別荘特集」という軽井沢の別荘をオンライン予約できるサービスが開始1か月で休止になった。県の保健所から旅館業法上の問題に対して指摘があったためとされている。旅館業法に対する理解、そして宿泊先提供者による安全面、提供サービスの質の担保などまだまだ課題は多い。

↗

政府はアベノミクスの成長戦略の一環として、国家戦略特区に指定されていた「東京圏」の区域会議のなかで、外国人の訪日旅行者などのために多様な滞在設備を整えるため、旅館業法の特例適用も2015年中の実施を目指すことを発表しました。

また、大阪府と大阪市も同様に国家戦略特区の特例措置を利用し、外国人観光客の増加に対応するため、ホテルや旅館の代わりにマンションやアパートの空き部屋を宿泊施設として利用できるようにする方針を固めたことが、複数のメディアで報じられている。なお、この特例の対象者は7日間以上の滞在者で、日本人も宿泊できるようになりました。

これらの特例適用により規制緩和が進むと、Airbnbの利用者が日本国内で劇的に増えると思われます。また、楽天が同ビジネスへの参入を検討していることも報じられており、今後同様のサービスは活発化するでしょう。その場合、ホテル、旅館は厳しい競争を強いられることになりそう。一方で、受け入れ先の地域としては観光客や長期滞在者の増加につながり、地域経済への刺激となるでしょう。

↑ PAGE TOP